일시적 1가구 2주택 비과세 요건 및 취득세, 양도세 정리

부동산 시장에서 '일시적 1가구 2주택'이라는 용어를 자주 접하게 됩니다. 특히, 이사나 혼인 등으로 인해 새로운 주택을 취득할 때 이 상황이 발생할 수 있습니다. 이번 포스트에서는 일시적 1가구 2주택이 무엇인지, 이와 관련된 세제 혜택과 비과세 요건, 그리고 주의해야 할 사항들을 자세히 알아보겠습니다.

 

일시적 1가구 2주택

 

일시적 1가구 2주택이란, 한 가구가 이미 주택을 보유하고 있는 상태에서 새로운 주택을 취득하게 되는 경우를 말합니다. 이러한 상황은 주로 이사 등의 이유로 발생하며, 기존 주택을 처분하기 전에 새로운 주택을 취득하는 경우를 포함합니다.

 

일시적 2주택의 경우, 기존 주택을 정해진 기한 내에 양도(매도)하게 되면 양도소득세, 취득세, 종합부동산세 등의 세제 혜택을 받을 수 있습니다. 종전에는 기존 주택을 2년 이내에 처분해야 했으나, 특례 제도로 인해 현재는 3년으로 연장되었습니다.

 

1가구 1주택 비과세 기본요건

 

1가구 1주택의 경우에도 무조건 양도소득세가 비과세 되는 것은 아닙니다. 비과세 혜택을 받기 위해서는 아래의 요건을 충족해야 합니다.

 

비과세 요건

 

• 1세대 기준으로 1주택 보유: 가구 당 1주택만을 보유해야 합니다.
• 보유기간 2년 이상: 해당 주택을 최소 2년 이상 보유해야 합니다.
• 양도가액 12억 이하: 주택의 양도가액이 12억 이하인 경우에만 비과세 혜택이 적용됩니다. 12억을 초과하는 경우 초과분에 대해서는 양도소득세가 부과됩니다.

 

일시적 1가구 2주택 요건

 

일시적 1가구 2주택 상태가 되는 상황, 즉 이사를 하는 경우 비과세 혜택을 받기 위해서는 다음의 조건을 반드시 충족해야 합니다.

비과세 혜택을 위한 요건

 

• A 주택 취득 후 1년 내 신규 주택 취득: 기존 주택(A 주택)을 취득한 후 1년 이내에 새로운 주택을 취득해야 합니다.
• A 주택을 2년 이상 보유: 기존 주택(A 주택)을 최소 2년 이상 보유해야 합니다.
• 신규 주택 취득 후 3년 내 A 주택 매도: 새로운 주택을 취득한 후 3년 이내에 기존 주택(A 주택)을 매도해야 합니다.

 

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일시적 1가구 2주택 세제혜택

 

일시적 1가구 2주택의 경우 받을 수 있는 세제 혜택은 다음과 같습니다.

 

양도소득세

 

기존 주택의 보유기간이 1년 이상인 경우, 2주택자가 된 후 3년 이내에 먼저 구입했던 주택을 처분하면 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 이때 중요한 사항은 다음과 같습니다.

 

• 양도세: 종전 주택이 12억 이하인 경우 장기보유특별공제(최대 80%)가 적용됩니다. 2년 이상 실거주를 했을 경우 비과세가 가능하지만, 실거주하지 않았다면 양도세 납부 대상이 됩니다.
• 조정대상지역: 조정대상지역 내에서 주택을 매수한 경우 실거주 요건이 면제되지 않습니다. 비과세 혜택을 위해서는 반드시 실거주 요건을 충족해야 합니다.

 

취득세

 

일시적으로 1가구 2주택인 경우, 취득세를 신고할 때 일시적 1가구 2주택임을 알리면 취득세 혜택을 받을 수 있습니다. 조정대상지역에서 주택을 2채 취득하는 경우, 취득세율이 8%에서 1~3%로 변경되었습니다. 3주택자부터는 조정지역에서는 6%, 비조정지역에서는 4%로 중과됩니다.

 

1가구 1주택 비과세 세대 구성 기준

 

1가구 1주택 비과세 혜택을 받을 때, 세대 구성 기준은 중요합니다. 자녀의 주택 수가 부모의 주택 수에 합산되는지 여부는 아래의 세 가지 조건 중 하나를 충족하면 별도 세대 구성원으로 구분됩니다.

 

 

• 자녀가 혼인하여 배우자가 있는 경우: 혼인하여 독립된 가구를 구성하는 경우.
• 자녀가 만 33세 이상인 경우: 자녀가 만 33세 이상일 때는 별도의 세대로 간주됩니다.
• 기준 중위소득 40% 이상인 경우: 자녀의 소득이 기준 중위소득의 40% 이상인 경우.

 

입주권과 분양권도 2021년 이후로 주택수에 포함됩니다. 준공 후 취득일 기준으로 3년 이내에 종전 주택을 처분하면,  입주권과 분양권 자체는 주택이 아니기 때문에 일시적 2주택으로 인정받을 수 있습니다.

 

 

일시적 1가구 2주택은 다양한 상황에서 발생할 수 있으며, 이를 적절히 관리하지 않으면 세제 혜택을 놓칠 수 있습니다. 비과세 혜택을 받기 위해서는 정해진 요건을 충족해야 하며, 특히 실거주 요건을 충족하는 것이 중요합니다. 또한, 자녀의 주택 수 합산 여부나 실거주 확인 등도 꼼꼼히 확인해야 합니다. 이를 통해 불필요한 세금 부담을 줄이고, 최대한의 세제 혜택을 누릴 수 있기를 바랍니다.